房价的本质就是化解这种矛盾的关键

我们知道，决定房子价值的因素就是房子周边的公共配套资源，主要包括地铁，公交，幼儿园，学校，医院，公园，超市，饭店，商场等等公共资源，房子的的价值就是这些公共配套资源的价值总和，当房子周边的公共配套资源越多，房子的价值就越高，反之正好相反。就北京市来说，由于**的公共配套资源过分的集中在城市中心区域，所以中心城区的房价要远远高于郊区，但是随着一些局部热点区域的崛起，比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价**和市区接近甚至开始超越了市中心。

因此，房价就包含了两种收益属性：一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套)，我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边未来会拥有的配套资源(增量配套)，我们通常叫做投资属性。我们常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说，房子的周边未来会有配套设施的增加，那么这样的房子就有升值空间，而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现，那么就是在给配套设施周边的房子送金送银。我们看到，燕郊香河房价从去年北京市市**东迁通州的消息落地以后到现在暴涨了100%，内在的原因就是北京市**东迁以后必然会带动一大批城市配套设施迁到这些区域，尤其是教育医疗资源的大量迁入。

回到前面提到的租售比的话题，出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性)，而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性)，这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。就比如房子周边在修路，尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低，但是房价反而会上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特错了。因为在租售比里是无法衡量成长性的。

正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性，而预售比的概念里只计算了居住属性，因此租售比就出现了*大的偏差。

在发达国家(成熟的没有成长性)，由于城镇化已经完成，没有农村人口进城的压力，城市建设基本饱和，不可能再增加新的城市配套设施，所以这些地方的房价只有居住属性，没有投资属性，用预售比衡量房价在发达国家基本是准确的。