房地产仍然需要宽松政策支持

在经济下行压力下，2014年货币政策从定向宽松走向全面宽松。

上半年，央行两次定向降准。2014年4月25日起下调县域农村商行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农合行人民币存款准备金率0.5个百分点。

2014年6月16日，实施年内第二次定向降准，符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

定向降准主要在于补齐经济发展的短板，稳增长的同时，亦可调结构、惠民生，年底的降息则开启了新的货币宽松周期。

央行于2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

2015年，经济有望进入中速平稳增长的新常态，投资增速下滑的风险仍然较大，房地产市场仍然需要宽松政策的支持，在通胀压力较小的情况下，货币政策具有较大可操作空间，未来宽松的货币政策将是经济平稳增长的重要**。 根据华融证券宏观组预测，未来仍有多次降准降息。

降息一方面降低了购房者的月供，提高了购房支付能力，按照基准利率30年期100万房贷为例，降息后月供额将由6354元下降为6092元，降幅为4.11%，30年累计减少利息支出9.4万元。

另一方面降息可以降低房地产开发企业的利息负担，减低财务成本。2014年三季度，地产上市公司短期借款与长期借款合计达8617亿元，降息之后减少的财务成本为34.5亿元。

作为资金密集型行业，房地产受货币政策的影响较大，宽松的货币政策有利于房地产行业获取银行贷款、降低资金成本，也有利于降低个人按揭贷款成本，提高支付能力。2015年，在宽松货币政策的支持下，行业复苏的确定性较强。

总的来说，2014年房地产行业基本面呈现全面调整的格局，房地产开发投资增速持续下行，房屋新开工下降，商品房销售较为低迷，房价也步入下行通道。四季度开始，在多种政策利好的叠加作用下，房地产成交量开始回暖，房价环比跌幅收窄，房企库存去化的速度加快。

在调控政策退出、货币政策宽松的背景下，市场回暖将延续，2015年行业基本面有望复苏。

易华强 华融证券分析师;本文节选自华融证券研究报告《2015年度策略：地产步入新常态，关注行业**》